Земля в законе или в банке?

-

6 сентября Верховная Рада повторно создала Земельный банк, который на 100% находится в госсобственности и не подлежит приватизации. Повторно потому, что утром того же дня законопроект №10043 был отклонен, а поздно вечером, около 21:00 депутаты вновь поставили его на голосование. В результате 242 голосами депутаты проголосовали за создание государственного финучреждения, основной функцией которого определили кредитование сельхозпредприятий под 5% от ставки Национального банка.

С началом функционирования Зембанка все земли сельхозназначения, которыми владеет государство, переходят в ведение единого госоргана – Государственного земельного агентства. Несмотря на то, что закон должен вступить в силу с 1 января 2013 года, уже сегодня многие сельхозпроизводители и эксперты выражают волнения касательно того, как же будет вестись земельное хозяйство. Одни говорят о том, что в стране действительно назрела необходимость создания централизованного органа-распорядителя землями, другие же видят в этом коррупционную подоплеку: такой себе механизм для более тщательного отмывания денег.

Откуда ноги растут

Идея создания Земельного банка была впервые высказана еще в 1996 году экс-министром финансов Игорем Митюковым. После этого в 2010-2011 годах вопрос не единожды поднимался.

"История с принятием этого закона берет свое начало со времен принятия закона "О рынке земель", который содержал  несколько статей о государственном земельном банке. Новопринятый закон – это повторение идей, которые  были ранее отвергнуты. Напомню, что Закон "О рынке земли" не пошел дальше первого чтения в том числе в связи с тем, что многие не поддерживали положений о земельном банке", - говорит эксперт по земельным вопросам Украинской аграрной конфедерации, юрист правовой компании "София" Александр Поливодский.

По его словам, концепция принятого закона вызывает ряд вопросов: по какой причине именно государственный банк получает привилегию кредитования сельского хозяйства? Почему  положения о конкуренции не будут работать в этой сфере и по какой причине другие банки не смогут иметь такие же условия деятельности? Не станет ли это причиной для всплеска коррупции в данной сфере? В этих вопросах сейчас и попробуем разобраться.

Функции Зембанка

Закон предлагает объединить в одном банке функции кредитования и функцию управления земельными активами. Однако как парламентские юристы, так и эксперты внешние поддают эту норму критике.

Формирование УФ

В частности, юридическое управление Рады отмечает, что предусмотренная передача Кабмином государственных сельхозземель в уставной капитал Зембанка противоречит закону о банковской детяльности. Ведь согласно ему формирование УФ происходит за счет денежных взносов, а материальное производство и торговля для финучреждений запрещены. "Формирование уставного капитала Земельного банка за счет земельных участков по указанному закону невозможно", - отмечается в замечаниях юруправления Рады. "С точки зрения банковского законодательства это не допустимо, так как деятельность банка ограничивается исключительно финансовой сферой", - вторит парламентским юристам Поливодский.

Помимо этого, у парламентских юристов возник вопрос в отношении того, что территориальное устройство земель возможно только после изменений Основного Закона - Конституции. С другой стороны, резко критикуется положение о том, что распоряжаться землей будет единый госорган, а соответствующие полномочия у местных властей аннулированы. "Возникает вопрос о конституционности таких положений, ведь в соответствии с Основным Законом исключительно государственные органы и органы местного управления вправе распоряжаться землями, которые еще не приватизированы (ст. 13 Конституции Украины). Банки или государственные предприятия в этой статье не упоминаются", - рассказал "Обозревателю" юрист Александр Поливодский.  

Кредитование

Касательно выдачи кредитов аграриям по ставке не выше 5% ставки НБУ, возникают некие сомнения. "Проблема нашего Земельного банка в том, что он у нас получился очень маленьким. Для того, чтобы Земельный банк мог реально влиять на рынок земельных ресурсов, чтобы он мог выдавать многомиллионные кредиты под залог земли, чтобы землеваладельцы могли получить от него помощь в развитии рынка, нужно, чтобы его капитал был хотя бы 10 млрд гривен, а лучше 50 млрд гривен", - считает президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко.

И, действительно, глядя на примеры аналогичных структур за рубежом, становится ясно, что утвержденные Кабмином 120 млн гривен УФ для украинского банка недостаточны. Во всех странах мира Земельный банк - это банк с громадным капиталом, который выдает только долгосрочные кредиты (на срок более 10 лет) под невысокие проценты. При этом залоговым инструментом является земля. "Банк с капиталом в 120 млн гривен не может осуществлять нормальное долгосрочное кредитование", - говорит Александр Охрименко.

По мнению эксперта, недостаточный объем средств для кредитования может привести к тому, что Земельный банк у нас будет как некогда созданный государственный Украинский банк реконструкции и развития, который тоже создавали для очень больших целей, а в результате о нем мало кто помнит и знает.

Попробуем подсчитать: в Украине около 400 млн га плодородных земель. Стоимость одного га составляет порядка 2-3 тыс. гривен. Соответственно, взяв в руки калькулятор, можем сообразить, что уставных 120 млн хватит лишь для кредитования максимально под залог 60 тыс. га (сумма кредита не может превышать стоимость залогового объекта). И, если учесть, что долгосрочный кредит – это кредит на срок от 10 лет, то вряд ли Зембанк выживет за счет обещанных 5% от ставки НБУ.

Коррупционные опасения

Эксперты уверены, что Земельный банк как таковой Украине был бы очень полезен. "Если мы говорим, что Украина имеет большой потенциал на мировом рынке продовольствия, то для того, чтобы этот мировой рынок завоевывать, нужен Земельный банк", - говорит Охрименко.

Аналогичного мнения придерживается и  эксперт по недвижимости компании SV Development Сергей Костецкий. "Считаю, что создание единого Земельного банка в целом централизует этот процесс (управления землями. - Авт.)", - пояснил он. Проявится это, по словам аналитика, в введении унифицированных стандартов по выделению земучастков. "Сейчас, к примеру, могут продать сельхозугодье, его быстренько переведут  в участок под застройку и построят, например, складской комплекс. Я думаю, что будет вестись более жесткий контроль за самой процедурой выделения земли, и переведения ее из одного вида в другой. При наличии такого земельного банка дельцы, которые этим занимаются, не смогут переводить плодородные сельхозземли в земли другого назначения, поэтому не смогут уменьшать общий фонд плодородных земель Украины", - пояснил Костецкий.

При этом, по его мнению, коррупционные схемы в земельном деле никуда не денутся, просто перейдут в другой масштаб. "В любом случае коррупционные схемы будут. Сейчас они развиты больше, чиновников, которые продают земли за взятки тысячи, а будет меньше, будут назначены ключевые люди, которые централизованно будут заниматься коррупцией. От этого никуда не уйти. За счет создания более-менее монополизированной структуры тарифы увеличиваются, и я думаю, что и сама стоимость аренды земучастков, и стоимость откатов вырастет", - считает аналитик SV Development.

Земля не продается… пока

Помимо вышеперечисленного, среди специалистов бытует мнение о том, что Земельный банк был создан ввиду ожидаемой отмены моратория на продажу земель. "Я думаю, данная структура (Земельный банк. – Авт.) именно для этого и создана. Земельный банк будет заниматься распределением продажи земельных участков. Если бы он не был создан, то, представьте себе, отменяют мораторий и чиновники, местные советы начинают землю продавать. Я считаю, что это (создание централизованного органа) будет правильным и вполне логичным", - отметил Сергей Костецкий.

На сегодняшний день земельные отношения законны только на уровне аренды (касательно сельхозугодий). Ни украинцы, ни иностранные граждане на сегодня права на покупку государственных аграрных земель не имеют. Однако особых преград для хозяйствования на украинских полях ни для резидентов, ни для нерезидентов нет.

"У нас земля пока еще совсем не продается. Мораторий земельный еще никто не отменял, поэтому плодородные земли вообще не могут продаваться, они могут только в аренду передаваться. Иностранцы не имеют права землю покупать. Они, как правило, создают в рамках Украины совместные предприятия, или земли отечественных предприятий берут в аренду", - говорит Костецкий.

При этом в любом случае, если иностранец захочет работать на украинской земле, особых преград не будет, иностранец  собственником украинской земли не станет, но в аренду ее взять можно.

P.S.

Вопрос отчуждения земель – это система важных деталей и процедур, каждая запятая закона в этой сфере имеет важное значение. На данный момент окончательный текст закона общественности недоступен, найти его в открытых официальных источниках сегодня невозможно. Это обстоятельство, по мнению как аграриев, так и юристов, не может не вызывать нареканий к процедуре его принятия. Столь существенные для страны законы, по мнению юриста Александра Поливодского, должны обсуждаться открыто в деталях, и приниматься после согласования со всеми участниками рынка по установленной процедуре.